La locazione finanziaria: quali modifiche con la  Legge sulla concorrenza?

E’ l’annuale per il mercato e la concorrenza che quest’anno (L. 4.8.2017, n. 124)  ha introdotto anche una disciplina del contratto di locazione finanziaria (dal comma 136 al comma 140), rendendolo così un contratto tipico.

Ahimè la normativa non può dirsi esaustiva e restano irrisolte ancora alcune questioni.

Vediamo nel dettaglio la fattispecie.

E’ un contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'art. 106 del T.U. 1.9.1993, n. 385 si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche del perimento, e lo mette a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito, ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo” (comma 136).

Ciò riesce a riunificare le ipotesi di leasing finanziario immobiliare, targato, strumentale, ecc.; ma ne resta escluso il c.d. leasing c.d. operativo, ove il fornitore assume anche la funzione di concedente avendo  già a disposizione il bene oggetto del contratto o avendo comunque la possibilità di realizzarlo nell'ambito della propria attività imprenditoriale.

Poiché soltanto un istituto bancario o un intermediario finanziario può rivestire il ruolo di concedente, tutte le società di leasing devono uniformarsi alla disciplina in punto di trasparenza delle operazioni bancarie e finanziarie.

Per quanto riguarda invece gli altri soggetti coinvolti nell'operazione di leasing (in particolare il fornitore), mancando previsioni al riguardo, occorrerà far riferimento sempre al leasing internazionale dalla Convenzione UNIDROIT di Ottawa del 28.5.1988 (ratificata e rese esecutiva nel nostro Paese con la L. 14.7.1993, n. 259).

L’inadempimento dell’utilizzatore.

Il comma 137 della L. n. 124 del 2017 è dedicato al “grave inadempimento” dell'utilizzatore.

E’ qualificato tale quando, nelle ipotesi di leasing immobiliare, il conduttore non versa almeno 6 canoni mensili (oppure due canoni trimestrali) anche se non consecutivi o, comunque, un importo equivalente, e, in tutti gli altri casi, qualora il conduttore non versa 4 canoni mensili anche non consecutivi o, comunque, un importo equivalente.

E’ applicabile in via analogica l’art. 1525 cod. civ.?

Il quesito che resta aperto è se la definizione normativa prevalga o meno rispetto ad un’eventuale diversa pattuizione tra le parti, similmente a quanto riconosciuto dalla giurisprudenza in ordine all'art. 1525 cod. civ.

Tesi da preferire se considerato il favor verso l'utilizzatore espresso dalla norma.

Da notarsi che in caso di risoluzione del contratto per grave inadempimento, il comma 138 prevede che il concedente avrà il diritto alla restituzione del bene oggetto del contratto di locazione finanziaria, ma dovrà versare all'utilizzatore quanto ricavato dalla ricollocazione del bene, al netto alla somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere (ma solo in linea capitale) e del valore dell'opzione finale d'acquisto, oltre delle spese anticipate per il recupero, per la stima e per la conservazione (per il tempo necessario alla ricollocazione) del bene.

Qualora il ricavato della vendita non sia tale da soddisfare interamente il credito, il concedente potrà far valere le proprie residue pretese verso l'utilizzatore inadempiente.

Di conseguenza la L. n. 124 del 2017 rende inapplicabile per analogia l’art. 1526 cod. civ., tesi che sembrava invece essersi fatta strada nella giurisprudenza maturata sul punto.

La ricollocazione del bene nel mercato è normata dal comma 139 e vi sono due alternative: 

1. il bene può essere venduto, o comunque ricollocato (ad esempio nuovo contratto di locazione finanziaria) sulla base di valori indicati in “pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati”;

2. in mancanza di tali valori, entro 20 giorni dalla risoluzione del contratto le parti devono nominare un perito che individui il valore del bene.

In assenza di accordo, il concedente potrà scegliere unilateralmente il perito che, oltre ad essere “indipendente” (ossia, come specificato dalla Legge, “quando non è legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l'indipendenza di giudizio”), dovrà essere scelto da tre operatori esperti, previamente comunicati all'utilizzatore e quest’ultimo potrà esprimere la propria preferenza, che sarà vincolante, entro 10 giorni dal ricevimento della lista.

La normativa non prevede l’ipotesi di inadempimento da parte del fornitore.

In giurisprudenza è stato affermato il principio secondo il quale, anche là ove il bene non sia stato consegnato, l'utilizzatore sarebbe comunque gravato dall'obbligo di corrispondere al concedente i canoni, avendo prescelto, oltre al bene, il soggetto che dovrebbe fornirglielo-

Allo stesso modo, dopo la consegna del bene, qualora quest'ultimo sia viziato, l'utilizzatore non potrebbe eccepire l’inadempimento alla società di leasing, ma rivolgere le proprie contestazioni sempre direttamente al fornitore.

Rapporto tra la nuova disciplina e le previsioni fallimentari e la L. 208/2015 sul leasing immobiliare avente ad oggetto un bene da adibire ad abitazione.

Il comma 140 fa espressamente salva la disciplina di cui all'art. 72-quater L.F. nonché quella per i contratti di leasing immobiliare aventi ad oggetto beni da adibire ad abitazione dettata dalla L. 28.12.2015, n. 208.

Di conseguenza:

1. per i contratti risolti prima della dichiarazione di fallimento trova applicazione la Legge n.124/2017;

2. per quei contratti pendenti al momento dell'apertura del fallimento e quelli sciolti per decisione del curatore trova applicazione l'art. 72-quater L.F.

Dunque, nella procedura fallimentare è stata raggiunta la parificazione degli effetti, cui aveva mirato una parte della giurisprudenza.

Non è chiaro, però, l'ambito di applicazione della nuova disciplina sotto il profilo temporale. Se da un lato questa si applicherà ai contratti sottoscritti dopo l'entrata in vigore della L. n. 124 del 2017, nulla è stato specificato riguardo a quei contratti sottoscritti prima dell'entrata in vigore della nuova disciplina ma che sono stati risolti in un momento successivo.